Mieszkania: wolimy Stare Miasto i południowy Wrocław

Wrocławski rynek nieruchomości czeka stagnacja czy rozwój? A może przed nami jeszcze druga fala kryzysu? Na te pytania starali się odpowiedzieć uczestnicy szóstej konferencji Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości

Poprzednich pięć edycji konferencji gościł Kraków. W tym roku po raz pierwszy impreza została zorganizowana we Wrocławiu. Uczestniczyli w niej analitycy, rzeczoznawcy majątkowi i deweloperzy z Wrocławia, Krakowa, Katowic i Warszawy. Pod koniec września wspólnie szukali odpowiedzi, co czeka nas w przyszłości na rynku nieruchomości. Prezentowali też analizy i badania rynków lokalnych z ostatnich kilku lat.

Konferencja rozpoczęła się od prezentacji dwojga wrocławskich analityków: Krzysztofa Hojki i Katarzyny Puterko. Mówili oni o wrocławskim rynku mieszkaniowym.

Kupujemy głównie w centrum

Krzysztof Hojka przeprowadził szczegółową analizę transakcji na rynku wtórnym dokonanych w latach 2009 i 2010 r. Z jego badań wynika, że ponad połowa transakcji zawartych w tych latach skupiła się w pięciu centralnych lokalizacjach miasta: Stare Miasto, plac Grunwaldzki, Południe, Grabiszyn i Gaj. Kolejnych 20 proc. sprzedanych lokali mieszkalnych znajdowało się na osiedlach z zabudową wielkopłytową, takich jak Nowy Dwór, Popowice, Pilczyce, Gądów. W 2010 r. na rynku wtórnym sprzedano 3,5 tys. mieszkań i było to o 20 proc. więcej niż w roku 2009. W gminach otaczających Wrocław w 2010 r. dokonano 200 transakcji i był to wynik o jedną czwartą lepszy niż w 2009 r.

- Mamy do czynienia z bardzo nierównomiernym rozkładem liczby transakcji. Skupiają się one w centralnej części miasta, a na jego obrzeżach (np. Bieńkowice, Polanowice i Strachowice) liczba transakcji jest minimalna. Innymi lokalizacjami, gdzie nie kupowano mieszkań, są obszary, na których brakuje tego typu zabudowy, np. Zalesie i Zacisze - mówił Hojka.

Z jego danych wynika, że rynek wtórny najwięcej transakcji w ostatnich latach zanotował w 2006 r., a w 2010 r. osiągnięto podobne wyniki. Jest także szansa, że utrzymają się one w 2011 r. W ubiegłym roku średnia cena m kw. na rynku wtórnym wyniosła 5913 zł. Z porównania cen z 2010 r. z tymi sprzed dwóch lat wynika, że mieszkania podrożały najbardziej na Księżu Wielkim, całych Krzykach, a także na Pilczycach, Żernikach, Złotnikach, Nowym Dworze i Gądowie. Natomiast taniej można było kupić mieszkania m.in. na Stabłowicach, Zalesiu, Zaciszu, Sępolnie i Dąbiu. Wolumen obrotu na rynku wtórnym w 2010 r. to ok. 1,075 mld zł.

150 budów

Katarzyna Puterko zaprezentowała wyniki swojej analizy rynku pierwotnego. - Tendencje na rynku pierwotnym we Wrocławiu są bardzo podobne do tych z rynku wtórnego. Rok 2010 uznano za okres pokryzysowy, deweloperzy liczyli na stabilny rozwój rynku. Banki poluzowały kryteria kredytów dla deweloperów, staniały grunty i rozpoczęto wiele nowych inwestycji. Porównując ubiegły roku z rokiem 2009, możemy mówić o 50-procentowej dynamice wzrostu liczby nowych inwestycji - mówiła Katarzyna Puterko.

Obecnie we Wrocławiu prowadzonych jest ok. 150 nowych inwestycji, realizuje je ok. 100 firm deweloperskich. Ponad jedna trzecia z nich zlokalizowana jest w południowej części miasta. Kolejnych 26 proc. to inwestycje w centrum. Na zachodzie powstaje 23 proc. wszystkich nowych inwestycji.

- W centrum w ubiegłym roku w porównaniu z 2009 r. budowano mniej nowych mieszkań. Są to najczęściej inwestycje typu plombowego, a działki pod tego typu budowy powoli się wyczerpują - mówiła Katarzyna Puterko.

Nadal bardzo dużą popularnością cieszy się południe miasta. W 2010 r. rozpoczęto tam aż o 40 proc. więcej nowych inwestycji niż w 2009 r. Coraz większym uznaniem cieszyć się zaczyna także zachód miasta, który powoli zaczyna zamieniać się w plac budowy. Zdaniem Katarzyny Puterko duże znaczenie dla większego zainteresowania zachodem miała budowa Autostradowej Obwodnicy Wrocławia i kolejnego odcinka obwodnicy śródmiejskiej.

- Wyraźnie gorzej wypadają północne i wschodnie obszary miasta. Brakuje tam miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, wiele obszarów przeznaczonych jest też pod zieleń lub pod aktywność gospodarczą, a nie pod mieszkania. Sytuacji nie poprawia też słaba infrastruktura - mówiła Katarzyna Puterko.

W ubiegłym roku rosły także ceny mieszkań. Wyjątkiem był wschód Wrocławia, gdzie w stosunku do roku 2009 mieszkania staniały. Zdaniem Katarzyny Puterko widać zmianę charakteru nowych inwestycji deweloperskich. Od 2010 r. projektuje się więcej mieszkań małych i tańszych. Dominuje podejście "jak najwięcej pokoi na jak najmniejszej powierzchni".

- Wynika to przede wszystkim z dostosowania lokali do możliwości finansowych nabywców. Dla 82 proc. kupujących nadal najważniejszym kryterium jest cena mieszkania - podkreślała Katarzyna Puterko.

Takie podejście deweloperów widać w rozkładzie cenowym mieszkań na rynku, gdzie niemal 40 proc. mieści się w przedziale 5001-6000 zł za m kw., a kolejnych 28 proc. w przedziale 6001-7000 zł za m kw.

Na konferencji omawiano także sytuację na rynkach warszawskim, krakowskim i katowickim. Dr Michał Głuszak z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie prezentował badania popytu prowadzone przez MRN w największych miastach Polski.

Ziemia jeszcze podrożeje

Jedną z ostatnich prezentacji przygotował Paweł Drelich, który mówił o wrocławskim rynku nieruchomości niezabudowanych. Przedstawił badania z ostatnich kilku lat. Wynika z nich, że po najtrudniejszym 2009 r. sytuacja zaczyna się stabilizować. Trudno jednak spodziewać się powrotu do koniunktury z roku 2006, gdy we Wrocławiu sprzedano 753 działki za 901 mln zł. W 2010 r. dokonano 272 transakcji na sumę 307 mln.

- Rok 2006 był o tyle nietypowy, że miasto wykupywało wówczas grunty pod budowę AOW. Natomiast w 2009 r. wyraźnie widać, że cały rynek wstrzymał oddech w wyczekiwaniu na rozwój wydarzeń - mówił Paweł Drelich.

Przewiduje on w dłuższej perspektywie wzrost cen gruntów. Wynika to przede wszystkim z ograniczonej podaży nieruchomości w granicach miasta. Dużą rolę do odegrania będą miały władze Wrocławia, ponieważ miasto dominuje na rynku nieruchomości niezabudowanych.

- W 2010 r. zauważyć można było powrót do kupowania nieruchomości zabudowanych i rozbierania znajdujących się na nich budynków w celu odzyskania gruntu pod inwestycje. W latach 2008-09 takich transakcji było bardzo mało - mówił Paweł Drelich.